不動産投資を考える上でのポイントと、必要な情報とは？

マンションなどの不動産を購入して、人に貸して家賃収入を得たり、値上がりした時に売却して利益を得るのが不動産投資です。

興味がある人も多いかも知れませんが、基本的な考え方、投資先としての不動産を購入する際の情報など、初心者にはなかなかハードルが高いかも知れません。

そこで今回は、不動産投資の考え方や参考にできる情報について、ご紹介をしていきます。

不動産投資と利回り

不動産投資を考える時、まず重要なのは利回りです。

利回りとは、投資した金額に対してどのくらいの割合の利益が得られるか、を年単位で示すものです。

これには3種類があり、

一つは想定利回り

＝「(想定される年間家賃収入の合計　÷　購入価格)　×　100」

で計算されます。　

現状が空室の場合は、居住人を募集してみなければ、家賃がいくらになり、そこからどのくらいの利益を得られるかが確定しませんので、周辺の需要や家賃相場、物件の特徴を参考に家賃を「想定」し、上の式に当てはめて算出します。

一方、現状で入居者がいる場合は、家賃収入がいくらになるかが確定していますので、

表面利回り

＝「(年間家賃収入の合計　÷　購入価格)　×　100」

を算出することができます。

また、表面利回りでは必要経費が含まれていませんので、これを考慮したのが

実質利回り

＝「(年間家賃収入の合計　–　諸費用)　×　100」

で計算されます。

実際に不動産を購入すると、その後、固定資産税や入居者が変わった時のリフォーム費用、火災や地震の保険料、マンションの管理組合に支払う管理費など、様々な経費が発生します。

また、管理を業者に任せる場合は、業者への月々の支払いが発生しますので、その金額も考慮しなければなりません。ローンを組んで購入する場合は、返済にあたっての金利も発生します。

これら全てを反映したのが、実質利回りです。
実際に運用を始めた場合と近い利回りを知ることができるので、物件購入の際の参考になります。

また、すでに居住人がいる物件の場合は、居住人がどのような人か、を考慮することもあります。場合によっては、家賃を回収できなくなってしまうリスクもあるからです。

（目次へ戻る）

不動産価値の推移をはかる「基準地価」

不動産価値をはかる指標の一つとして、「基準地価」があります。

毎年国土交通省が発表するもので、全国26,000地点(2018年)の価格を調査し、地点ごとの取引価格が示されています。

基準地価は、土地取引の目安になっています。

例えば地域の再開発があったり、利便性が高まって人口が増えたりすると、その周辺の地価は上がる傾向にあり、その場所に建てられている物件も価値が上がりやすくなります。

一方で人口が減ったり、災害のリスクが高いことがわかったりすると、地価は下がりやすくなります。

基準地価は過去のデータも蓄積されていますので、これまでの値動きを把握し、参考にすることができます。
もちろん、これまで値上がりし続けていた場所の地価が翌年以降も値上がりするとは限りませんが、価格の安定性や価格変動の傾向をみる一つの指標です。

また、基準地価に似た指数として「路線価」がありますが、こちらは取引というよりも、相続税や贈与税を計算するときの基準となるものです。

路線価は、国税庁が毎年発表していますので、その違いにも注意して下さい。

（目次へ戻る）

ローンで物件を購入する場合の注意点

投資用のマンションを購入する場合、高額の物件であればローンを組む必要があります。
この時に注意しなければならないのはローンの種類です。

購入するものが「マンション」だからといっても、この場合は「住宅ローン」で購入することはできません。

住宅ローンはあくまで、居住することが目的である不動産に対して、安い金利で貸付をしているものです。

一方、利益を上げる投資目的でマンションを購入する場合は、「不動産投資ローン」を組む必要があります。

この場合、金利は住宅ローンに比べると割高に設定されています。

住宅ローンと不動産投資ローンでは、貸付にあたっての審査基準も異なります。

また、不動産投資ローンには「変動金利」と「固定金利」があります。

変動金利型のローンは、固定金利に比べて金利が低いというメリットがありますが、景気の動向などによって金利が大きく上昇したときは、支払額が増える場合があります。

固定金利型のローンは、例えば3年、5年、10年といった一定期間、市場の金利が上昇してもその影響を受けないというメリットがありますが、変動金利型のローンと比べて、契約時の金利は高めです。

（目次へ戻る）

不動産投資信託と東証REIT指数

不動産投資と名前が似ているものとして、「不動産投資信託」があります。

不動産投資とは違い、こちらは直接不動産を購入するのではなく、不動産投資法人(REIT)に出資し、法人が様々な不動産投資をして得た利益を出資者に分配するという仕組みです。

出資者が受け取るのは「家賃」といったものではなく「配当金」です。
不動産投資とは違い、手元に建物が残るわけではありませんが、異なる点として、少額の資金で始めることが可能です。

不動産投資信託に投資するにあたって、値上がりや値下がりの推移をみる指標のひとつに「東証REIT指数」というのがあります。

不動産投資信託は、市場で取引されています。

その中で、東京証券取引所に上場している全銘柄を対象に、市場全体がどのような動きをしているかを指数(時価総額加重平均)で示したのが東証REIT指数です。

東京証券取引所が毎日算出し、公表しています。
東証REIT指数は、リーマン・ショック後には大幅に下がりましたが、近年は上昇してきています。

（目次へ戻る）

まとめ

ひとくちに「不動産に投資する」といっても、直接物件を買うのか、不動産投資信託を利用するのかで、方法も仕組みも異なってきます。

物件を直接購入する「不動産投資」は自分で物件を選ばなければなりませんが、物件や工夫次第では高い収益を上げることも可能です。また、実物が手元に残ります。

不動産投資信託は専門家が物件選びをし、複数の物件に分散投資していることでリスクの軽減が期待できるようになっています。また、小口の資金で始められるというメリットもあります。

これらの違いを知り、それぞれのメリットを生かして投資方法を選ぶ、あるいは両者を組み合わせて運用する、などの方法を取るのも良いでしょう。

（Photo:三菱UFJ国際投信-stock.adobe.com）