空き家はプラスとマイナス、どちらの資産？！実家が空き家になる前に知っておきたい税金の話

少子化や就業の都市集中化などを背景に、年々空き家が増えています^*1。
空き家は、活用次第では収益を生み出せるプラスの資産にすることも可能ですが、タイミングを逃すと負の資産にもなりかねません。
空き家のままで放置すると税金や維持費などもかかり、先々のライフプランに悪い影響を与えることもあります。

そこで当記事では、空き家に関する税金など、空き家を所有することで必要になるお金について説明していきます。
将来的に空き家を受け継いだときのために、今から対策を取っていきましょう。

空き家のまま保有、税金などの費用はどれだけ必要？

マイホームを所有していると、固定資産税や都市計画税といった税金を払わなければならないのは多くの方がご存知だと思います。
そしてそれは、実は「空き家」でも同じです。
不動産を所有していれば、人が住んでいるかどうか、あるいは、使える（住める）状態にあるかどうかなどに関係なく、税金を支払わなければなりません。

固定資産税

毎年1月1日時点で土地や家屋などを所有している人に対して市町村（東京都23区内は東京都）が課税する税金です。
土地および家屋それぞれの価格（固定資産評価額）に1.4％（標準税率）をかけて税額が計算されます。
固定資産評価額は3年に1度見直しされることになっており、納付すべき税額も3年毎に変わる可能性があります。

都市計画税

都市計画法による市街化区域に所在する土地・建物を課税対象とする税金です。
固定資産税とは違い、毎年1月1日時点で土地や家屋などを所有しているすべての人が支払うものではありません。
しかし、所有する土地・建物が都市計画法による市街化区域に所在していれば固定資産税と一緒に納付しなくてはなりません。
計算の仕方は固定資産税同様ですが、税率は0.3％(制限税率)とされています。

実は、固定資産税も都市計画税も、
「人が居住するための家屋の敷地として利用されている土地（住宅用地）」
の場合、税額を計算するときのもととなる課税標準額が敷地の面積に応じて軽減される特例措置があります。

出所）大阪市「土地・家屋の固定資産税および都市計画税の算定方法などについて」^*2_3を基に三菱UFJ国際投信作成

仮に住宅用地の面積を200平方メートル以下とし固定資産評価額を、土地が1,200万円、建物が500万円とすると、それぞれ次のように計算します。

固定資産税：98,000円
土地にかかる部分：1,200万円×1/6×1.4％＝28,000円
建物にかかる部分：500万円×1.4％＝70,000円

都市計画税：27,000円
土地にかかる部分：1,200万円×1/3×0.3％＝12,000円
建物にかかる部分：500万円×0.3％＝15,000円

このほか、火災や万一の自然災害を考えると火災保険に加入することも必要になるでしょう。
また、年に1～2度でも実家の手入れに戻ることを考えれば、電気・ガスや水道などの契約も続けておくことになるでしょう。
最低でも基本料金の支払いは必要になりそうです。

空き家の所在地・価値などによってそれぞれ金額は異なりますが、実際に住んでいなくても、これらを合せると年間数万～数十万円の支出が必要になることが考えられます。

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管理を怠ると税金が上がるかも？！維持管理費用も忘れずに！

ほかにも、修繕費用やメンテナンスなどの費用も必要です。
敷地に雑草が茂っていたり、屋根瓦が所々ずれていたり、いわゆる「朽ちた」状態になっている家を見かけたことがある人もいるかもしれません。
草木が伸びるのは仕方のないことですが、手入れされていない状態が長く続いていると、景観上の問題に加え、防犯、防災上の問題が生じるリスクがあります。
また、その影響が近所や近隣区域の住民に及ぶこともあります。

このような、適切な管理が行われず、防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を与える空き家等を「特定空き家等」とし、市町村が所有者に対して助言や指導、勧告、命令をできることになっているのをご存じでしょうか。
勧告、命令を経ても、なお是正されない場合、市町村が所有者に代わり建物の解体などを行う代行措置を取るとともに、その費用を徴収されることがあります^*3。

さらには、「特定空き家等」に該当すれば、先に見たような固定資産税・都市計画税の住居用地に対する優遇措置が受けられなくなってしまいます^*4。

これらのリスクを避けるためには、所有する空き家が特定空き家等にならないように、定期的に通って管理することが大切です。
自分で通えない場合には業者に依頼することも必要でしょう。地域によっては雪下ろし作業なども依頼しなければならないかもしれません。
家や地域の状況によって、費用を見積もっておくことが必要です。

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空き家を売ったときの優遇税制とは

空き家を保有しているだけでは、税金や諸費用などのお金が出ていくだけの状態で、マイナス資産となってしまいます。
マイナスになるのを防ぐ方法として、誰も利用しないのであれば、売却することも検討してみましょう。

通常、不動産を売却して得たお金（譲渡したことで得られる利益）は譲渡所得として税金が課せられます。
譲渡所得は売却して得た収入から取得費や売却にかかった費用および特別控除額を差し引き計算します。

課税譲渡所得金額＝収入金額－(取得費＋譲渡費用)－特別控除額

特別控除額は、売却する不動産の状況に応じて異なりますが、相続で取得した一定の空き家に関しては3,000万円の特別控除が受けられる特例があります^*5。
この特例は、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といい、売却時期にかかる次の要件も満たすことも必要です。

この特例を活用することで大幅な節税が期待できるだけでなく、売却することで利益を得られる可能性もあるでしょう。

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実家が空き家になる前に、費用準備も対策しておこう

いつかは相続するものの何年後かわからない場合や、売却したくても立地や老朽化などの問題でなかなか売れないなど、空き家譲渡の特例期限に売却できないケースもあります。
そのようなケースでは、空き家の価値を高めることも検討してみましょう。

たとえば、リフォームを施すことで買い手がつきやすくなったり、高めに売れるかもしれません。
もしくは賃貸物件として活用できるようになれば、その後の賃貸収入が期待できそうです。
また、建物を取り壊して更地として売却したり、駐車場などにして活用するのもいいでしょう。

しかしそのためには、リフォーム費用や解体費用が必要です。
なお、自治体によっては解体費用の一部を補助してくれるところもあります^*6ので、事前に確認しておくといいですね。

空き家をそのまま維持管理するか、処分するか、活用するかは個々のケースでベストな選択が変わります。
しかし、空き家を所有してからプラスを生じるまでの期間が長くなるほど、税金や維持費などの出ていくお金が多くなってしまいます。
実家の将来が気になっている人は、まだ先のことと思わずに、いまできることからひとつずつ準備を始めていきましょう。